του Θεμιστοκλή — Ανδρέα Μπάκα

Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates

Η επενδυτική «έκρηξη», που καταγράφηκε στη χώρα μας, επήλθε μετά τη μεσοσταθμική μείωση των τιμών κατά 42,4% (τιμές πώλησης) συνολικά κατά το διάστημα από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017, ενώ σε πολλές περιπτώσεις η μείωση άγγιξε το 60%. Η κατασκευή νέων κατοικιών το διάστημα 2007-2016 μειώθηκε κατά 93,3% δηλαδή από 71.936 το 2007 σε 4.883 νέες κατοικίες το 2016, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.

Παράλληλα, το επενδυτικό κενό στην Ελλάδα ήταν τεράστιο. Την περίοδο 2008-2016 οι καθαρές επενδύσεις μειώθηκαν κατά 18 μονάδες του ΑΕΠ, ενώ το 2017 υστερούσαν περίπου 9% του ΑΕΠ σε σύγκριση με το μέσο μερίδιο επενδύσεων στην Ευρωζώνη.

Βάσει των παραπάνω δεδομένων, η Ελλάδα αποτέλεσε πόλο έλξης επενδύσεων κυρίως λόγω των επενδυτικών ευκαιριών που δημιουργήθηκαν σε συνδυασμό με τον αυξανόμενο τουρισμό, γι΄αυτό το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που αγοράστηκαν τα τελευταία χρόνια είτε από εγχώριους επενδυτές, είτε από αλλοδαπούς, ήταν ακίνητα με στόχο την εκμετάλλευσή τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, την απόκτηση της golden visa όσον αφορά τους αλλοδαπούς και η αγορά αυτοτελών κτηρίων για τη δημιουργία ξενοδοχειακών μονάδων.

Αρχικά, οι επενδυτές επέλεγαν κυρίως ακίνητα που έχριζαν ανακαίνιση και διατίθενταν σε τιμές που δεν ξεπερνούσαν τα 600€/τμ. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που αυτοτελή ακίνητα πλησίον της Ομόνοιας μεταβιβάστηκαν σε τιμές που δεν ξεπερνούσαν τα 400€/τμ στις αρχές της τελευταίας τριετίας – τετραετίας.

Λόγω της αυξημένης ζήτησης για αγορά ακινήτων στο κέντρο των Αθηνών, οι τιμές αυξήθηκαν ακόμη και 60% εντός της τριετίας 2017-2020, με αποτέλεσμα αρκετοί επενδυτές να αναζητούν νέες περιοχές, ενώ πολλοί είδαν τις αποδόσεις τους να «χτυπάνε» κόκκινο.

Βάσει των άνωθεν δεδομένων, το έτος 2019 αποτέλεσε την τέταρτη συνεχόμενη χρονιά αύξησης των καθαρών ξένων άμεσων επενδύσεων στη χώρα μας, μετά την ετήσια αύξηση κατά 9,0% από το 2017 στο 2018, κατά 23,5% από το 2016 στο 2017 και κατά 118,5% από το 2015 στο 2016.

Συγκεκριμένα, στον Δήμο Αθηναίων το 2017 πραγματοποιήθηκαν 2.967 μεταβιβάσεις ακινήτων, το 2018 καταγράφηκε αύξηση κατά 95,6 % με τον αριθμό των μεταβιβάσεων στις 5.804 και το 2019 στις 5.303.

Ως εκ τούτου, με βάση και τα στοιχεία του ισοζυγίου πληρωμών το 2019, ο τομέας της αγοράς ακινήτων ήταν υπεύθυνος για το 35% των άμεσων ξένων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν πέρυσι στην ελληνική οικονομία, οι οποίες ανήλθαν σε 4,2 δισ. ευρώ.

Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, το πρώτο εξάμηνο του 2020 ολοκληρώθηκε με κάθετη πτώση των άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα κατά 50%, από 736,6 εκατ.€ το α’ εξάμηνο του 2019 σε 371,3 εκατ.€ αντίστοιχα το 2020.

Τα νέα δεδομένα στην εγχώρια κτηματαγορά

Ακόμη και εν μέσω πανδημίας του κορονοϊού, η ελληνική κτηματαγορά προσελκύει το επενδυτικό ενδιαφέρον τόσο επενδυτών που ήδη έχουν «τοποθετηθεί» από τα τέλη του 2015 και είδαν τις αποδόσεις των επενδυμένων κεφαλαίων τους να αγγίζουν ακόμη και το 40% σε 3-4χρόνια, όσο και νέων αλλοδαπών σχημάτων που εγκαταστάθηκαν στη χώρα μας, είτε με την μορφή funds, είτε με τη μορφή ιδιωτικών επενδύσεων, που επιθυμούν να τοποθετηθούν άμεσα πετυχαίνοντας καλύτερες τιμές αγοράς με σύμμαχο την μεγαλύτερη διαπραγματευτική δυνατότητα που προσφέρει τη δεδομένη χρονική στιγμή η πανδημία του κορονοϊού στον εκάστοτε αγοραστή.

Μην ξεχνάμε ότι όπως σε κάθε εμπορική συναλλαγή, έτσι και στην διαδικασία αγοράς ακινήτου, υπάρχει η μέθοδος της διαπραγμάτευσης που λειτουργεί σε όλες τις χρονικές στιγμές και καταστάσεις της οικονομίας, είτε η οικονομία κυλά φυσιολογικά ή/και ανοδικά, είτε σε καταστάσεις έκτακτων δεδομένων όπως η πανδημία του κορονοϊού.

Πολλοί επενδυτές το χρονικό διάστημα που διανύουμε ζητούν αποδόσεις της τάξης του 8%-9%, όταν το προηγούμενο χρονικό διάστημα –πριν την πανδημία του κορονοϊού- επένδυαν με ζητούμενη απόδοση από 5% έως 6% και σε περιπτώσεις πολύ καλών ακινήτων ακόμη και 4,8%. Η ζητούμενη απόδοση σήμερα έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης του ακινήτου μεταξύ -20% και -30%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων – Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων, το 2020 στο Δήμο Αθηναίων οι μεταβιβάσεις ακινήτων άγγιξαν τις 2.977, δηλαδή στα επίπεδα του 2017, καταγράφοντας μείωση 56% σε σχέση με το 2019.

Ένα μεγάλο μέρος των εν δυνάμει τόσο εγχώριων, όσο και αλλοδαπών επενδυτών που είναι ήδη εγκατεστημένοι στη χώρα μας, είτε νέων επενδυτικών σχημάτων, τη δεδομένη χρονική στιγμή επιθυμούν να επενδύσουν σε τιμές που να αγγίζουν τα επίπεδα του 2017 όσον αφορά τα οικιστικά ακίνητα, δηλαδή όχι περισσότερο από 800€/τμ αν πρόκειται για ακίνητα που χρειάζονται ανακαίνιση στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας.

Μπορεί το ύψος του διαθέσιμου επενδυτικού κεφαλαίου ανά τετραφωνικό μέτρο με όριο τα 800€/τμ να αποτελεί έναν ανασταλτικό παράγοντα για την εύρεση οικιστικών ακινήτων που ανάλογα με τη θέση του ακινήτου και την κατάσταση του διαμορφώνεται αυξητικά, αλλά ο βασικότερος ανασταλτικός παράγοντας σε σχέση με το 2017 είναι η έλλειψη αυτοτελών κτιρίων προς πώληση στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας.

Σήμερα, σε αντίθεση με τους επενδυτές του παρελθόντος που αρκετοί προέβαιναν σε αγορά διάσπαρτων διαμερισμάτων σε διάφορες πολυκατοικίες με στόχο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώλησή τους, πλέον, τόσο ιδιώτες επενδυτές, όσο και επενδυτικά σχήματα – fund, επιθυμούν την αγορά αυτοτελών οικιστικών ή/και γραφειακών κτιρίων (αλλαγή χρήσης) που θα μπορούν να ανακαινίσουν ριζικά, διαθέτοντας τα ανακαινισμένα διαμερίσματα είτε προς πώληση, είτε προς μακροχρόνια μίσθωση (μεγάλη ζήτηση για ενοικίαση οικιστικών ακινήτων) μέχρι τα οικονομικά δεδομένα να είναι τέτοια που θα τους επιτρέψουν να πουλήσουν σε τιμές που θα τους δώσουν το επιθυμητό επενδυτικό κέρδος.

Το μεγαλύτερο μέρος των αυτοτελών κτιρίων χωρίς καθεστώς πολυϊδιοκτησίας στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας έχουν ήδη πουληθεί και στη θέση τους στεγάζονται / ανεγείρονται είτε ξενοδοχεία, είτε ανακαινισμένοι γραφειακοί χώροι ή/και διαμερίσματα.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι εν δυνάμει επενδυτές είναι το καθεστώς πολυϊδιοκτησίας, διότι σε πολλά διαμερίσματα πολυκατοικιών που έχουν ήδη επενδύσει, ενώ έχουν προβεί σε ολική ανακαίνιση του διαμερίσματος, στην πολυκατοικία που βρίσκεται το διαμέρισμα σε πολλές περιπτώσεις δεν έχει πραγματοποιηθεί καμία παρέμβαση – ανακαίνιση από τους ήδη ιδιοκτήτες ακόμη και από το έτος ανέγερσής της.

Κατανοούμε ότι αν ένα πλήρως ανακαινισμένο διαμέρισμα βρίσκεται σε μια πολυκατοικία που δεν έχει πραγματοποιηθεί καμία απολύτως ανακαίνιση των κοινόχρηστων χώρων ή/και φρεσκάρισμα της πρόσοψης από την ανέγερσή της με έτος κατασκευής το 1960-1970, χάνεται ένα μεγάλο μέρος της υπεραξίας που θα μπορούσε να προκύψει ή/και λειτουργεί ανασταλτικά στον ενδιαφερόμενο αγοραστή, που ενώ αγοράζει ένα πλήρως ανακαινισμένο διαμέρισμα, διαμένει σε μια πολυκατοικία που κάθε χρόνος που έχει περάσει από την ανέγερσή της έχει αφήσει τα σημάδια του.

Μην ξεχνάμε ότι οποιαδήποτε ανακαίνιση – αναβάθμιση απαιτεί την ενεργή οικονομικά συμμετοχή όλων των ιδιοκτητών, που στις περισσότερες περιπτώσεις δεν είναι δυνατόν.

Υπάρχουν περιπτώσεις επενδυτών που έχουν προβεί σε αγορά ενός ολόκληρου ορόφου με 4-5 διαμερίσματα, τα έχουν ανακαινίσει και, παράλληλα, έχουν προβεί με ίδια κεφάλαια στη μίνι – ανακαίνιση της εισόδου, των κοινόχρηστων χώρων, αλλά και σε μερικές περιπτώσεις στο βάψιμο της πρόσοψης της πολυκατοικίας.

Τα νέα δεδομένα όσον αφορά το είδος και τις προδιαγραφές των ζητήσεων από αλλοδαπούς επενδυτές, σκιαγραφούν ότι επιθυμούν να επενδύσουν στην εγχώρια κτηματαγορά με χρονικό ορίζοντα ετών και όχι στιγμιαία ή σε μικρά project όπως στο παρελθόν.